成本對象專題

 

 

 

 

國家稅務總局公告2014年第35號

 

  2014年1月28日，國務院發布《關于取消和下放一批行政審批項目的決定》（國發〔2014〕5號），取消了房地產開發企業開發產品計稅成本對象事先備案制度。為做好取消房地產開發企業開發產品計稅成本對象事先備案制度的落實和后續管理工作，現將有關問題公告如下：

　　一、房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

　　房地產開發企業將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。

　　二、房地產開發企業應建立健全成本對象管理制度，合理區分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據材料，以備稅務機關檢查。

　　三、各級稅務機關要認真清理以前的管理規定，今后不得以任何理由進行變相審批。

　　主管稅務機關應對房地產開發企業報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續管理。對資料不完整、不規范的，應及時通知房地產開發企業補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務機關有權進行合理調整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務機關應進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關規定進行處理。

　　四、本公告自發布之日起30日后施行�！�國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十六條第二款同時廢止。本公告施行前房地產開發企業尚未完成開發產品成本對象事先備案的，也按本公告執行。��

　　特此公告。

 

國家稅務總局

2014年6月16日

變更：事先備案、審批改為事后報送，加大了企業的涉稅風險。審批改為備案，備案改成報送，不是好事，從某種程度來說加大了企業的涉稅風險。

 

確定成本對象，也就意味著要結轉計稅成本了。

第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。  所得稅的一種征收方式

　　在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

第三十五條 開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。 

 

企業的責任：

第六十二條　納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

　　第六十三條　納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　扣繳義務人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

已完工開發產品：

第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： 

　　(一) 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 

　　(二) 開發產品已開始投入使用。 

　　(三) 開發產品已取得了初始產權證明。

國稅函[2010]201號

頒布時間：2010-5-12

發文單位：國家稅務總局

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：
　　現就房地產開發企業開發產品完工條件確認有關問題，通知如下：
　　根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定精神和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。

 

國家稅務總局

二○一○年五月十二日

 

 

 

成本對象確定原則：

國稅發[2009]31號

計稅成本：第二十五條 計稅成本是指企業在開發、建造開發產品(包括固定資產，下同)過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。 

成本對象：第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。

計稅成本對象的確定原則如下： 

(一)可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

　　(二)分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。

　　(三)功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 

　　(四)定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 

　　(五)成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 

　　(六)權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 

　　成本對象由企業在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

成本對象分配原則：第二十九條 企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，

分配方法：

(一)占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。 

　　1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 

　　2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 

　　期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 

　　(二)建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。 

　　1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 

　　2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。 

　　(三)直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。 

　　(四)預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。 

　　第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配：

　　(一)土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。 

　　土地開發同時連結房地產開發的,屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況,其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發完畢再行調整。 

　　(二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本,應按建筑面積法進行分配。 

　　(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 

　　(四)其他成本項目的分配法由企業自行確定。