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房屋裝修費用的會計和稅務處理

頒布時間:2014/1/8 19:24:10

房屋裝修費用的會計和稅務處理
 
    在實踐中,企業進行房屋裝修是經常發生的事情。房屋裝修費用如何列支?本文結合相關稅收政策對此問題進行探析。
 
    房屋裝修費用如何做賬,在會計處理上,財務人員往往看有無“經濟利益的流入”。例如某營業場所進行裝修,由于裝修后將會給企業帶來經濟利益的明顯流入,所以這部分裝修費一般作資本化處理。假如該營業場所是改善辦公條件的裝修費用,則一般計入當期管理費用,一次性稅前扣除。
 
    在稅務處理上,是計入資產折舊扣除,還是單獨攤銷,或是一次性作為費用扣除,則要看“權屬”。在企業所得稅方面,需要分別不同情況進行處理。
 
    一、已足額提取折舊或者以經營租賃方式租入的房屋或者符合條件的建筑物的裝修改建支出,作為長期待攤費用,按照規定攤銷。
 
    根據企業所得稅法的規定,在計算應納稅所得額時,企業發生的下列支出作為長期待攤費用:
 
    (一)已足額提取折舊的固定資產的改建支出;(二)租入固定資產的改建支出;(三)固定資產的大修理支出;(四)其他應當作為長期待攤費用的支出。
 
    這里的固定資產僅指房屋或者建筑物,不包括其他固定資產,也不包括沒有足額提取折舊的房屋和建筑物。
 
    對于已足額提取折舊的房屋或者建筑物來說,賬面價值僅剩凈殘值。也就是說,該項資產的可利用價值已全部轉移,這時候在這些資產上發生的改建支出,不能計入固定資產成本。因為此時固定資產的價值形式已經消失,后續支出也已失去了可以附著的載體。所以,應將其作為長期待攤費用,在固定資產的預計尚可使用年限內分期攤銷。
 
    以經營租賃方式租入的房屋或者建筑物,與該資產相關的風險和報酬并沒有轉移給承租方,因而資產的所有權仍屬于出租方,承租方只在協議規定的期限內擁有對該資產的使用權,因而對以經營租賃方式租入的固定資產發生的改建支出,不能計入固定資產成本,只能計入長期待攤費用,按照合同約定的剩余租賃期限內分期攤銷。對于大修理支出,則要滿足“修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上;修理后固定資產的使用年限延長2年以上”這兩個條件,才可作長期待攤費用,以分期攤銷的方式列支大修理支出。此種大修理支出,按照固定資產尚可使用年限分期攤銷。不同時符合以上兩個條件的,則應予費用化,一次性作為費用稅前扣除。
 
    作為長期待攤費用攤銷的大修理支出,既包括自有房屋或者建筑物不動產改建支出,又包括其他動產固定資產,如機器設備的后續修理支出。其他應當作為長期待攤費用的支出,自支出發生月份的次月起,分期攤銷,攤銷年限不得低于3年。
 
    作為長期待攤費用來核算,發生時:
 
    借:長期待攤費用
       貸:銀行存款
 
    攤銷時:
 
    借:管理費用
       貸:長期待攤費用
 
    二、新建的房屋或者建筑物的改建支出,應計入房屋或者建筑物固定資產原值,采用計提折舊的方式進行費用列支。如果改建支出延長固定資產使用年限的,應適當延長折舊年限。
 
    企業所得稅法實施條例第五十八條第六款規定,改建的固定資產,除企業所得稅法第十三條第(一)項和第(二)項規定的支出外,以改建過程中發生的改建支出增加計稅基礎。這里對新建房屋或者建筑物的改建支出的列支渠道進行了明確,即采用計提折舊的方式列支改建支出。而不是作為長期待攤費用分期攤銷。這里的計稅基礎即指“固定資產——房屋建筑”原值。改建支出如果延長固定資產使用年限的,還應當適當延長折舊年限。比如,某商戶2012年花1000多萬元買了一棟辦公樓,買之后花了20多萬元對該辦公樓進行大規模裝修,那么這20多萬元的裝修費應當屬于新建房屋或者建筑物的改建支出,計入“固定資產——房屋建筑物”原值,采用計提折舊的方式進行費用列支。融資租賃租入的房屋或者建筑物的改建支出比照新建房屋或者建筑物的改建支出處理。
企業新建房屋或者建筑物發生的改建支出,發生時:
 
    借:固定資產——房屋建筑物
    貸:銀行存款
 
    計提折舊時
 
    借:管理費用
    貸:累計折舊
 
    在房產稅方面,《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字〔1986〕8號)規定,房產稅的計稅依據“房產原值”,指納稅人按照會計制度規定,在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。如果自有新建的房屋發生了改建支出,因為改建支出增加了相應房屋原值,所以在計征房產稅時,按照新增加后的房屋原值作為房產稅的計稅依據。

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