房地產開發企業代收費用的涉稅處理
頒布時間：2013/11/3 20:59:00
房地產開發企業代收費用的涉稅處理
房地產開發企業銷售商品房時，通常要代有關部門向購房者收取一些價外費用。所謂價外費用是指納稅人銷售貨物或提供應稅勞務時向購買方收取的價款以外的各種費用、租金、補貼等。如煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦理產權證費用（房屋交易手續費、產權登記費、他項權利登記費、權證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。這些費用通常由房地產公司先代收，然后再轉交給委托單位。那么這些代收的費用是否該征稅，征稅時征何種稅以及如何征？本文擬就這些相關的涉稅處理做一簡單的梳理。
相關的稅務規定及解讀
對于代收費用的稅務處理主要體現在營業稅、企業所得稅及土地增值稅的相關稅法規定中。
1、營業稅
按照營業稅相關規定，房地產開發企業代收的價外費用需要繳稅�！�中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令540號）第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
�。ㄒ唬┯蓢鴦赵夯蛘哓斦颗鷾试O立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
�。ǘ┦杖r開具省級以上財政部門印制的財政票據；
�。ㄈ┧湛铐椚~上繳財政。
根據營業稅的相關政策規定，代收費用原則上應當作為價外費用繳納營業稅，即只要房地產開發公司代為收取了，不論其是否計入房價內或是否開票（與企業所得稅、土地增值稅區別之處），原則上都要作為計稅依據計入到營業額中。但是對于一些特殊的代收費用是不需要納營業稅的，如符合上述三個條件的代收的政府性基金和行政事業性收費，如代收的住房專項維修基金，《國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知》（國稅發[2004]69號）有明確規定。其他代收費用都要作為價外費一并計征營業稅及其附加。作為代收的印花稅、契稅由于本身是稅而不是代收的費用所以無需計征。
2、企業所得稅
根據國家稅務總局《關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31號）第五條規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
第十六條規定，企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
可見，在企業所得稅上代收費用是否需要繳稅，關鍵看開發企業是否將代收費用納入房價內以及是否將代收費用開具了發票。如果開發企業將代收費用開具了發票或納入了房價內，那么就需要計收入，當向有關部門繳納時可以作為成本費用扣除，反之則不必作為收入，同時也不必計入成本費用。所以代收費用在企業所得稅上即使計入收入，也僅相當于“平進平出”“全收全付”，不會影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數的業務招待費、廣告宣傳費的扣除限額而已。
3、土地增值稅
根根財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第六條規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
國家稅務總局《關于印發土地增值稅清算鑒證業務準則的通知》（國稅發[2007]132號）第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：
�。ㄒ唬┐召M用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。
�。ǘ┐召M用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
國家稅務總局《關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發[2009]91號）第二十八條規定，代收費用的審核，對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收��；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。
綜上，代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規定起，到國稅發[2007]132號文件，再到國稅發[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強調了代收費用的處理規定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內，并且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產開發企業代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規定是確定且明確的。
案例及解析
某市稅務稽查局檢查某房地產開發公司，此公司xx年營業收入30000萬元，其他應付款賬戶4500萬元，經查其他應付款賬戶發現該公司xx年至xx年在銷售商品房時向客戶收取的住房專項維修基金、管道燃氣初裝費、有線電視初裝費等代收費用共計4500萬元（其中專項維修基金800萬元），對于4500萬元的代收費用此公司未做任何稅務處理。
稽查處理決定：
1、專項維修基金800萬元，符合國稅發[2004]69號文件規定，不計征營業稅，其余3700萬元未按稅法規定申報納稅。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條、第二條、第四條及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十三條以及征管法及其實施細則等的規定，追繳該公司代收款項營業稅及附加，加收滯納金，并處所偷稅款50%以上5倍以下的罰款。本案：補繳營業稅及附加3700×5.6%＝207.2（萬元）。注：當地地方教育費附加比例為2%.滯納金按日加收，以萬分之五比率計算，處少繳稅款50%的罰款金額計103.6萬元。
2、因代收款項票據由委托方開具，根據國稅發[2009]31號文的規定，此代收代付款項不并入應納稅所得額繳納企業所得稅。
3、因為代收費用單獨核算未并入房價內，所以也不用繳納土地增值稅。
從本案中可以看出，由于該公司代收了價外費用而未按照稅法規定進行處理，不僅被追繳了營業稅及附加，被加收了滯納金以及罰款。所以房地產開發企業在收取價外費用時必須嚴格按照稅法的規定進行處理，切不可心存僥幸，以免得不償失，“偷雞不成蝕把米”，真到那時只能空空抱怨“悔之晚矣”了。
關鍵字：順陽財稅 財稅咨詢 房地產企業 代收費用
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