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        個人出租住房可用營業稅起征點籌劃

        頒布時間:2012/1/15 12:12:20

        個人出租住房可用營業稅起征點籌劃

        轉自中國稅收籌劃網

            近日,單位小車司機小張向我咨詢,他在單位附近購置了一套新房,閑置的一套舊住房,想用2000元把它修理一下,以每年25000元的價格租出去,問我如何納稅。我分析了一下,讓他用營業稅起征點來進行稅收籌劃,看能不能減輕稅收負擔。

          根據財政部、國家稅務總局財稅[2008]24號《
        關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規定,對個人出租住房,不區分用途,在3%稅率的基礎上減半征收營業稅,按4%的稅率征收房產稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅,免征城鎮土地使用稅。根據財稅[2000]125號《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》規定,對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

          如果小張按他原來的計劃出租住房,每月房租收入是25000÷12=2083.33元,達到當地營業稅起征點。全年應納營業稅:25000×1.5%=375元,城鄉維護建設稅:375×7%=26.25元,教育費附加:375×3%=11.28元,房產稅:25000×4%=1000元。個人所得稅(每月收入額大于扣除額,適用比例稅率全年合并計算):[25000-(375+26.25+11.28+1000)-2000-800×12]×10%=1198.75元,那么小張的年稅收負擔是375+26.25+11.28+1000+1198.75=2611.28元。

          如果小張進行稅收籌劃,以23000元租出去,讓承租人自己修理,承租人自己也愿意,還可以按照他的意愿來修理,就可以把月租金降到營業稅起征點以下了。根據《
        中華人民共和國營業稅暫行條例》規定未達起征點的免征營業稅。當地營業稅的起征點是月收入額2000元。經過籌劃以后,小張住房出租的月收入額為23000÷12=1916.67元,沒有達到營業稅起征點免征營業稅,那么小張就只應繳納房產稅和個人所得稅。全年應納房產稅:23000×4%=920元,個人所得稅(每月收入額大于扣除額,適用比例稅率全年合并計算):(23000-920-800×12)×10%=1248元。那么,全年稅收負擔920+1248=2168元。

          小張經過籌劃,出租住房的實際收入還是全年23000元,籌劃后比籌劃前應納稅款卻減少了2611.28-2168=443.28元。稅收負擔明顯降低了。

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