地產項目分期開發 分別結轉開發成本

地產項目分期開發 分別結轉開發成本

中國財稅網

    房地產項目由于分期或分別開發難免存在開發產品完工不均衡的情況，例如A房地產公司開發項目包括：多層1-5號樓、多層6-10號樓、高層11-18號樓。A公司先開發多層，再開發高層。在開發多層的過程中，由于地基的問題導致多層6-10號樓的開發受阻，一直未完工。而多層1-5號樓已銷售完畢且部分交付業主入住，高層11-18號樓剛開始建設。A公司這種情況是否屬于《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）中規定的完工條件？能否將多層1-5號樓、多層6-10號樓、高層11-18號樓設定為三個成本對象，分別結轉其對應的開發成本？

    對于成本對象的確定原則：國稅發[2009]31號文件第二十六條規定，成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

    （一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

    （二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。

    （三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

    （四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

    （五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

    （六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

    根據以上原則，由于A公司1-5號樓、6-10號樓、高層11-18號樓開發階段不同、產品結構類型不同，可以按照三個成本對象歸集成本，分別核算其計稅成本。會計處理中可對以上三個成本對象設置為項目輔助核算，如“開發成本——多層1-5樓、開發成本——多層6-10樓、開發成本——高層11-18樓”，這樣便于對各自發生的成本費用進行歸集，也便于企業所得稅和未來土地增值稅的清算，更主要的還是避免了當前將整個項目視為一個成本對象而判定為完工所帶來的核算上的混亂。國稅發[2009]31號文件第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二） 開發產品已開始投入使用。（三） 開發產品已取得了初始產權證明。由于A公司多層1-5號樓開始交付入住，無論其是否辦理初始產權證明和竣工備案，均應視為完工并應結算其計稅成本。會計處理上不管是否結轉收入和成本，均應按照國稅發[2009]31號文件第九條規定進行所得稅處理：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。A公司多層1-5號樓按完工計算繳納所得稅，多層6-10號樓和高層11-18號樓按照預售收入計算繳納所得稅。

    但是A公司仍然會擔心多層1-5號樓結算計稅成本難以做到和收入相配比，沒有結算的成本計入以后多層6-10號樓以及高層11-18號樓中是否會使以后結算更不配比？

    其實，這種擔心大可不必，結算計稅成本時可按規定進行預提成本。國稅發[2009]31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。但是對于結算計稅成本后發生的成本則只能根據第三十四條規定處理：企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。因此，多層1-5號樓未計入計稅成本的成本費用取得發票后仍然可以稅前扣除，但在會計處理上，不能由之后的多層6-10號樓以及高層11-18號樓分攤其成本，可以先全部預提計入開發成本 借：開發成本；貸：應付賬款（預提），取得發票后再借：應付賬款（預提）；貸：應付賬款（供應商）即可。以后取得發票年度所得稅匯算清繳仍然可以扣除。